当前位置:培训频道行业技能培训建筑工程 》杨老师:2018年项目投资决策、兼并收购拿地能力与优质土地获取实操 (课程编号:1001129005)

2018年项目投资决策、兼并收购拿地能力与优质土地获取实操

    

课程大纲

【培训费用】人民币4800元/人  包含:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等;会务组提供酒店代订服务,统一安排,费用自理。


活动背景 |Activity background
阿基米德说:“给我一个支点,我就能撬动地球”。地方政府说,给我棚改资金,我也能撬动楼市。20强标杆企业说:给“它”一个支点,它将撬动三四线城市住房市场!
过去,二三四线城市去库存只要做好两件事:一是减供应,二是涨房价。现在,还要再加一条:“增需求”。
2018年李克强总理的《政府工作报告》提到的“提高新型城镇化质量”,今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。
一二线城市周边的新卫星城镇、三四五线城市,特别是棚改城市,今年仍将是房企增长的最强引擎。商品房销售增速与城市化率提高变化节奏协调一致,与房地产企业的中长期拿地目标一致!
2018,在“调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性”的大趋势下,房企要想实现规模扩张和高速增长,还是得主攻三四线!二三四线城市的地拿对了,地产项目就成功了一半。
问题是:大家都看好的地块,往往特别贵;有的地块,虽然便宜,却往往前途堪忧,大家都不敢拿。
有一些地块,表面上看有一些问题,相对便宜,却可以通过努力,变成黄金宝地。拿到它们的房企,赚得盆满钵满。
什么样的土地具备这样的潜力?房企又如何把别人不看好的地,变成黄金宝地?
能拿到地的才算开发商,土地是房企的血液,我们开展的一切开发业务,都以土地获取作为起始点,没有土地,一切将无从谈起,因此,房企的拿地能力就是核心竞争力!


活动收获| Activity harvest
1、让企业如何正确的拿地?分享土地获取经验;
2、拿地的创新模式和渠道有哪些?分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在开发前期最重要的环节上突破;
3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?
4、兼并收购开发的风险点及解决方法如何避免?
5、拿地的奖罚如何去做?风险如何控制?
6、商业地产的拿地实操法则


参会对象 | Meeting participants
房地产企业集团总裁、项目总经理及中高层管理者、房企及基建投资人、投资管理部、拿地相关的设计部门、运营管理部、前期策划和成本和约相关部门。


分享内容 | Share content
一、房地产行业投资环境分析与决策
1.2018的房地产业的政策导向
2.目前国内房地产行业的土地获取等投资形势


二、房地产项目实现快速开发的整体环境分析与决策
1.一二线城市化和三四线城市的快速开发机会
2. 中小规模房企未来5-10年的战略定位和快速开发策略


三、房地产项目各板块实现快速开发的策略解剖
1.企业投资战略的坚守和投资策略的调整
案例:某标杆地产未来3-5年投资战略和拿地策略
2.如何选城市--城市评价标准和指标体系
案例:BGY的土地评价标准,某策划公司的看地法则
3.如何结合企业自身产品定位—“有所为和不为”
(1)土地投资的城市进入研究大数据分析与区域选择
(2)不同区域的拿地标准分析
(3)土地拓展成功和失败的案例剖析
案例: LH投资战略和“三线”原则;HD获取地块的“铁律”


四、房地产项目前期拿地投资决策
1.企业投资战略和惯性
2.如何选城市--城市评价标准和指标体系
3.企业自身产品定位—“有所为和不为”
4.前期投资测算定位和风险控制
(1)静态测算或动态测算
 案例:标杆地产的开发项目“静态测算表 动态测算”
(2)标杆地产前期关注的经济指标类型解读
 如:IRR、NPV、 NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等
(3)开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准
5.如何解读土地— “客户、产品与土地”
(1)改变客户印象:
① 临界地块,通过混合产品改变印象
② 略偏远的地块,改变参照系
(2)改变某一决定性的条件
① 改变教育条件
② 改变交通条件
③ 改变商业、服务条件
(3)改变客群定位 拿对土地,把房子卖给对的人
案例:如何拿地---房地产项目看地拿地操作标准及项目建议
6.标杆地产基于“天时、地利与人和”拿地新法解读
案例:长沙空港城建设一级土地开发方案的启发


五、当前房地产拿地模式创新及敏感点剖析
1.特色小镇(田园综合体)开发模式:
案例:特色小镇土地一级开发模式及盈利模式最全解析
2.大盘开发的模式
案例:南京xx东城项目
3.刚需和改需项目的投资模式
案例:xx航天基地城旧改开发模式
4.一二级联动勾地项目
5.公租房、廉租房的投资模式
6.文化旅游地产项目的拿地模式
案例:恒大xx市的金碧天下项目
7.综合体投资盈利模式
案例:xxx综合体项目投资收益测算分析


六、当前企业获取土地的新策略——兼并收购、合作开发
1.新经济形势下的兼并收购研究
(1)兼并收购决策依据
(2)收购主体与兼并的基本流程
(3)收购对价及支付
2.兼并收购模式选择
A.资产收购   
(1)资产收购的概念及前提条件
(2)收购流程、关键节点
(3)优劣势分析
案例:项目资产收购与股权出让的风险分析
B.股权收购   
(1)概念与收购流程
(2)优劣势分析
(3)基本原则和操作
案例:万科的股权收购方式及主要条款
C.国企重组   
3.合作开发模式
(1)规范化联合模式    
(2)直接转让土地使用权模式
(3)以土地使用权投资模式  一方出地,一方出钱
(4)整体产权转移模式
案例:项目开发合作模式(联合拿地或一方拿地,合作开发)
4.其他需要注意的问题
(1)尽职调查要素
 案例:尽调报告图表等
(2)溢价处理
(3)关键节点
(4)风险控制思路
案例:某标杆地产收购上海某项目后评估
(5)税务筹划 
案例:土地获取9种模式财税风控


七、投资体系专项奖罚制度
1.拿地专项考核与奖罚
2.报批报建专项奖罚
案例:标杆地产拿地奖罚节点设置与条款梳理
3.年薪制度
4.中介市场规则与居间协议


八、投资拿地风险类型及控制策略
1.各种风险对投资决策的影响程度
2.如何建立有效的投资风险预警机制和化解策
 案例:测算红线设置、土地储备量
3.项目后评价对风险管理和再投资的重要性
(结合后评价2-3个案例分析)


九、拿地能力的实操能力提升(5个方法)
(2)、土地构成与分析
①房地产产品客户链的构成
②土地要素构成基础
③传统的房地产开发流程
④以客户为导向的房地产开发流程
⑤土地投资决策关注问题
⑥土地投资决策的三个漏斗
(2)、优质低价土地的认识
①优质土地的定义
②低价土地的定义
③各种容积率下物业排布的可能性
(3)、拿地能力的竞争
①如何拿地?
②拿地问题汇总
如:主流土地获取方式、非常规土地获取方式、非常规的大规模拿地(4)、拿地能力与提升
①拿地的基本综合能力
②拿地能力提升-解决方案
案例分析:某快速成长企业自身能力的充分挖掘—区域深耕
(5)、最佳拿地周期的确定 
①拿地的时间性
②拿地的周期性


十、商业地产的拿地实操法则
法则一:商业地产拿地选址的六大重要意义
1、商业地面资源的不可再生性
2、大投入的风险性
3、战略的需要
4、战术的需要
5、顾客的需要
6、土地储备的需要
法则二:科学拿地
1、拿地模式
2、拿地动力
(1)、企业品牌战略
(2)、土地储备战略
(3)、企业公关战略
3、看地技术与价值评判
了解地块价值的六大尽调要领:
一、调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况;
二、调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大);
三、调查竞争者的分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势;
四、调查目标城市近期、远期的城市规划和商业规划;
五、调查目标地块的商业价值和机会点;
六、调查商铺置业者的投资购买力和投资心理。
法则三:拿地选址的五项考虑因素
1、客流是否支撑
2、交通状况是否支撑
3、商业环境是否支撑
4、地形特点是否支撑
5、城市规划要求是否支撑
法则四:拿地选址的六项策略
策略一:抓住聚客点
(1)、判断最主要聚客点
(2)、聚客点的形成规律
(3)、聚客点的选择会影响商圈的选择
策略二:关注地块周围的人口密度
(1)、为何要分析人口密度
(2)、如何区分人口密度
(3)、人口密度分析切不可掩耳盗铃
(4)、人口密度可以反映出基础消费支撑群体的大小
策略三:选址还要选消费者
策略四:选址实际上是和竞争对手较量的第一个回合
(1)、竞争的学问
(2)、如何对选址地块的竞争对手进行评估?
(3)、为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”
策略五:5A选址
策略六:紧随地铁,扎堆商圈


培训师介绍

杨老师

特聘讲师,在多家房地产企业负责技术研发和业务管理工作,服务过的企业有江苏九洲投资集团,江苏国信集团,苏宁环球集团,百胜麒麟〔南京〕建设发展有限公司,江苏亚东房地产建发集团等,担任过多家地产集团公司的项目和技术负责人。在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。擅长项目前期报建、拿地拓展和运营管控方面的统筹协调工作。2015年4月以来,作为讲师在深圳、广州、北京和上海、杭州、成都、郑州、西安、厦门、南京、重庆、武汉和青岛等地的公开课和企业内训教培,成为房地产开发前期拿地与报建等实操方面的创新型优秀讲师。目前受聘为中国投资协会投资咨询委员会顾问、国家工信部PPP产业大讲堂特聘讲师、清华大学深圳研究院高级咨询师、北京大学、重庆大学、武汉大学和中南大学总裁班的特聘讲师,四川省新型城镇化研究会研究员,浙江国金投资咨询公司投资顾问、北京中兴恒投资集团项目技术顾问、山西衡霄律师事务所地产开发业务总顾问等。

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